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　　中新網(wǎng)9月8日電 隨著調(diào)控政策的逐步落地，樓市投資風(fēng)險的加大，以往那種“揀到籃子都是菜”的投資策略已經(jīng)過時。

　　近日，《上海證券報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前上海樓市投資者開始側(cè)重于兩類投資，一是“走進(jìn)來”，內(nèi)環(huán)內(nèi)，特別是市中心的剛性需求支撐力不斷在強(qiáng)大，投資收益能有保證；二是“走出去”，一些海外發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的房產(chǎn)開始變得引人矚目。

　　目前，上海市中心的樓盤依舊熱火。先是靜安區(qū)的靜安四季成為銷售冠軍，接著盧灣區(qū)的翠湖天地也被海外基金看中而整幢收購。就連一些非傳統(tǒng)中心城區(qū)的優(yōu)勢地段也走勢穩(wěn)定。比如閘北區(qū)中興板塊的綠洲雅賓利4月剛開盤，就在100天內(nèi)創(chuàng)造了6個億的銷售額，奪得上海內(nèi)環(huán)線樓盤總銷面積和總銷金額雙料冠軍。目前成交量也已超過350套，總銷金額過7億元，銷售率近90%。

　　業(yè)內(nèi)指出，經(jīng)過多年的建設(shè)，上海地段觀念已從傳統(tǒng)“上只角、下只角”的區(qū)別轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙猿鞘性�點(diǎn)為核心，環(huán)線為輪廓“的輻射性劃分。雖然在傳統(tǒng)觀念中，中興板塊的商業(yè)發(fā)展并不成熟，但地處人民廣場以北2公里方圓，買房人還是情有獨(dú)鐘。

　　幾乎同時，一些海外房產(chǎn)也來滬叫賣。在“和諧房產(chǎn)、創(chuàng)造財富”的論壇上，澳大利亞悉尼的大型小區(qū)“悉尼早晨”登陸上海，澳中財富集團(tuán)董事局主席楊敏介紹，隨著人民幣升值帶來的購買力提升，國內(nèi)樓市目前變化也較多，許多國內(nèi)投資者都把目光投向海外，澳洲房產(chǎn)的投資回報穩(wěn)定、低風(fēng)險，空置率低和環(huán)境舒適是幾大優(yōu)勢。

　　“這套房子我純粹是投資，這幾年我會將之出租，估計(jì)每年租金回報率為5%左右，另外房產(chǎn)升值率應(yīng)該也至少有8%吧，等將來兒子去澳洲留學(xué)，有此房還可省下一筆住宿費(fèi)�！币晃煌顿Y者這樣設(shè)想，自認(rèn)這是一樁不錯的投資。

　　需要提醒投資者注意的是，在海外買房的成本結(jié)構(gòu)和國內(nèi)房地產(chǎn)投資有很大區(qū)別。

　　專家指出，歐、美、澳的房地產(chǎn)投資成本其實(shí)分為起始成本和持有成本兩部分，尤其在持有物業(yè)后，即買完樓盤后，稅費(fèi)成本會相當(dāng)高——例如在美國投資房地產(chǎn)，物業(yè)持有成本高達(dá)70%，而起始成本僅30%。投資國內(nèi)房地產(chǎn)能賺錢不代表投資海外房地產(chǎn)就賺錢，進(jìn)行海外置業(yè)前一定要多方咨詢。

　　另外，異地或者異國置業(yè)時，除了購房和養(yǎng)房成本外，還應(yīng)考慮交通成本、人力成本、交際成本等等，特別是如果產(chǎn)生糾紛，要對當(dāng)?shù)氐恼�府、法院、律師、訴訟等政策層面有所了解，可能產(chǎn)生的訴訟成本也要計(jì)算在內(nèi)。只有未雨綢繆，才能更準(zhǔn)確估算投資收益率。(柯鵬)