“接力貸”成購房新渠道,有哪些問題要注意?
“接力貸”在成為老年人購房新增選項(xiàng)之時(shí),同樣為家庭關(guān)系的處理提出了新命題。
近日,北京住建委發(fā)布消息,對(duì)中心城區(qū)老年家庭(60周歲及以上)購買昌平區(qū)平西府、順義區(qū)福環(huán)、順義區(qū)薛大人莊三宗試點(diǎn)項(xiàng)目,并把戶口遷至試點(diǎn)項(xiàng)目所在地的,給予一定的支持政策。
北京住建委提出了三項(xiàng)措施:老年家庭名下無住房且無在途貸款的,購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%、非普通住房執(zhí)行首付比例40%,以及相應(yīng)的貸款優(yōu)惠利率;購買試點(diǎn)項(xiàng)目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%執(zhí)行;其子女可作為共同借款人申請(qǐng)貸款。
據(jù)媒體調(diào)查發(fā)現(xiàn),北京市部分銀行在其他非試點(diǎn)項(xiàng)目也可以做“接力貸”業(yè)務(wù),即父母可以作為主借款人,子女作為共同借款人,只要父母具備北京購房資格,父母和子女的收入總計(jì)不低于所還月供的2倍即可。
事實(shí)上,今年4月,廣州就傳出有銀行啟動(dòng)“接力貸”的消息;6月,廣東珠海推行的公積金“接力貸”也曾引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,其中提到實(shí)行“一人購房全家?guī)汀薄R簿褪钦f,珠海市繳存職工可用公積金幫直系親屬付首付和還貸。
這些地方推出的“接力貸”略有差異,但其主要的意義是符合條件人群購房和借款時(shí),能夠享受房貸方面的優(yōu)惠,如更高的貸款比例、更優(yōu)的房貸利率。
從這一點(diǎn)上說,“接力貸”作為純屬雙方自愿才能辦理的新生事物,對(duì)購房剛性需求族來說,提供了一個(gè)新增選項(xiàng),更能減輕其資金壓力,是一件好事。
與此同時(shí),對(duì)于名下已經(jīng)有房產(chǎn)的一族而言,“接力貸”通過父母來購房和貸款,也增加了投資房產(chǎn)的可能。因此,在“房住不炒”基本政策沒有變化的現(xiàn)實(shí)背景下,需要對(duì)這一傾向有所警惕。而且,對(duì)于這部分人群來說,如果已有房貸尚未還清,又上馬“接力貸”,也必然面臨更高的還款義務(wù),也當(dāng)量力而行。
“接力貸”的模式,比一般貸款模式關(guān)系更為復(fù)雜,借款人在決策時(shí),也需要提前約定好權(quán)利義務(wù),以免家庭內(nèi)部發(fā)生矛盾。畢竟,“接力貸”至少涉及兩代人,作為房貸又是長期貸款,辦理了之后不能隨便反悔。價(jià)值觀難免有差異的兩代人,要提前溝通好,免得隨著履約周期的推進(jìn)而出現(xiàn)問題。
此外,報(bào)道中提到,關(guān)于貸款年限,以90減去年齡大的父母一方年齡即為貸款年限,例如父母今年65歲,則貸款年限為25年。
客觀地說,不能排除老人在還貸期屆滿前就去世的可能性。此時(shí),還款義務(wù)會(huì)單獨(dú)落在子女身上。這對(duì)于比較依賴?yán)先说脑率杖肴ミ€貸的家庭而言,需要對(duì)此有所預(yù)期和應(yīng)對(duì)。
需要注意的是,“接力貸”的對(duì)象是老人,“接力貸”對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)也是登記在老人名下的。而我國實(shí)施的是默認(rèn)的法定繼承制度。即一個(gè)人去世后,遺產(chǎn)默認(rèn)由死者的配偶、父母、子女繼承。
因此,子女成為共同借款人甚至實(shí)質(zhì)的唯一出資人、還款人,也并不會(huì)自動(dòng)成為房產(chǎn)的共同所有人或理所當(dāng)然的唯一繼承人,而可能需要與其他法定繼承人平分。人們當(dāng)然可以通過遺囑來決定房產(chǎn)的歸屬,但作為房主的老人,也有權(quán)立遺囑把房產(chǎn)給共同還貸的子女以外的人。
盡管,任何繼承房產(chǎn)的人均需繼承死者對(duì)銀行的債務(wù)即房貸還款義務(wù),而不能只拿利益;但這種情況的存在,仍然是“接力貸”可能面臨的最大不確定性。
此外,“接力貸”同樣為小夫妻雙方家庭的關(guān)系處理提出了新命題,也有多方面因素需要事先有所考量。
總而言之,“接力貸”作為新生事物,在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下值得肯定,其后續(xù)能否滿足特定剛需群體的購房需求,也值得觀察。
由于“接力貸”設(shè)置了一定門檻,需要符合相應(yīng)的條件,其不會(huì)導(dǎo)致房市大起大落。但對(duì)絕大部分辦理“接力貸”的家庭而言,這仍然會(huì)是一件大事,值得當(dāng)事人審慎。這既包括對(duì)是否要借款、借多少款的思量,也包括就此對(duì)家庭關(guān)系作出合理安排。
□繆因知(學(xué)者)
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